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相続税を計算するにあたり、まず最初にすべき事は相続財産を正確把握し、その財産を評価する事から始まります。相続税はこの評価された財産を基に課税されますので、この評価をどのように低く評価出来るか一番重要な作業となります。民法上の相続財産と相続税法上の相続財産は範囲が異なり、相続財産評価額とは一致しない事があります。相続税を計算する相続財産の評価方法は、原則的には相続時（死亡日）の「時価」で評価する事になっていますが、時価といっても何を基準にするか個人で見解が相違し、課税上の不公平が生じてしまう恐れがあります。その為、国税庁が財産評価基本通達によって個々の財産について具体的な評価方法について示しており、その基本通達に定められた価格により評価を行なう事になります。以下、主な相続財産の評価方法を簡単に説明致しますが、評価の方法は非常に複雑で容易に算定出来ないものもあります。分からない場合は勝手に判断せず、必ず相続の専門家に相談する事をお勧めします。

●宅地の評価方法

宅地の評価方法についてですが、路線価とは道路に面している土地１㎡あたりの評価額の事です。路線価は国税庁のホームページや税務署の路線価図で確認致します。路線価方式では路線価に公図(法務局に備え付けてあります。)で調べた地積を乗じて基本となる評価額を算出し、不整形地や二方路線加算等の増減評価を致します。市街地以外の宅地については、市町村役場で固定資産台帳に記載してある固定資産税評価額を調べ、これに倍率表(税務署に備え付けてあります。)に記載している倍率を乗じて算出します。

市街地にある宅地	路線価方法	路線価×地積－評価減(無道路地、不整形地、奥行価格補正など) ＋評価増(側方路線・二方路線加算など)
市外地以外の宅地	倍率方法	固定資産税評価額×倍率
造成中の宅地	造成前の地目による評価額＋造成費用の現在価値額×0.8

小規模住宅等の特例を活用する方法(相続税対策)

被相続人の自宅、あるいは店舗、事務所など事業用に使っていた宅地は、残された家族や事業継承者の生活の基盤となります。その為、これらの宅地については一定の面積までを８０％または５０％引きで評価する事になっています。これを「小規模宅地等の特例」と言います。

宅地の種類		適用面積	減額割合
居住用	特定居住用宅地	２４０㎡	８０％
居住用	その他の宅地	２００㎡	５０％
事業用	特定事業用宅地	４００㎡	８０％
	特定同族会社事業用宅地	４００㎡	８０％
	その他の宅地（小規模なアパート経営）	２００㎡	５０％

土地の利用区分を変更する方法(生前の相続税対策)

市街地などの土地の評価は路線価を基に評価致しますが、比較的大きな土地で複数の道路に接している場合、土地の評価が高くなってしまいます。そこで土地の利用区分を変更したり、分割する事で土地の評価を下げる事が出来ます。以下の図で説明しますと、自宅が二つの道路に接しており、特に片方が幹線道路と接している為、高い路線価を基に評価されてしまいます。そこで、幹線道路など路線価の高い方に接している敷地部分に賃貸マンションや貸家等を建設して利用区分を変更します。そうする事で自宅部分については低い方の路線価で評価する事が出来、また、賃貸マンション部分についても、借家建付地(自分の土地にアパート等の貸家を建て他人にかしている土地の事)の評価減、小規模宅地等の特例を適応する事が出来ますので、大幅に評価額を抑える事が出来ます。

使用していない土地(遊休地)に貸家を建設する方法(生前の相続税対策)

土地を多く持っている資産家にとっては、その土地にかかってくる相続税の問題が非常に気がかりの事だと思います。土地の利用区分の変更でも説明致しましたが、たとえ使用していない土地であっても通常に評価しなくてはなりません。そこで、使用していない土地や自宅敷地の余裕がある部分に貸家やアパートを建設し、土地の評価を下げる方法があります。この方法は不動産会社や建設会社等が土地の有効活用との事で広く宣伝されている事から一度は耳にした事はあると思いますが、要するに借家建付地にして評価減を行う方法です。また小規模宅地等の特例も適応出来ますので、相続税対策としては広く用いられています。しかし、いくら評価が下がっても、本当に収益が上がるのか十分な検討が必要となります。

●借地権・貸宅地・貸家建付地の評価方法

借地権(借主側)
借地権とは他人が所有する土地の上に設定する権利を言います。相続税法上では借地権についても自用地としての土地の評価額に、借地権割合を乗じて評価する事になっています。尚、権利金や地代を払っていない場合、使用貸借扱いとなりますので、借地権は認められません。借地権割合は地域によって差がありますが、税務署備え付けの路線価図や倍率表で調べる事が出来ます。

自用地としての土地の評価額×借地権割合

定期借地権
定期借地権は平成４年に施行された借地借家法に伴い導入された比較的新しい権利です。従来の借地権と比較すると期間の定めがあり、契約の更新がない為、契約の期限が来たら必ず貸主に返されると言うものであり、貸主は安心して借地権の設定をする事が出来ます。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の３種類があり、それぞれ残存期間や用途が異なっています。この中でも一般的に利用されているのが、一般定期借地権です。一般定期借地権の設定されている土地は自用地としての土地の評価額から一般定期借地権の価額を差し引いて評価する事が出来、また、建物の買取請求がなく、一定の条件を満たしていれば将来物納する事も可能です。その為、相続対策として広く用いられています。

自用地としての土地の評価額×(1-底地割合)×逓減率

逓減率=課税時期における定期借地権の残存期間年数に応じる基準年利率による福利年金減価率/定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による福利年金減価率

路線価図	借地権割合	底地割合
Ａ地域	９０％	８０％
Ｂ地域	８０％	８０％
Ｃ地域	７０％	５５％
Ｄ地域	６０％	６０％
Ｅ地域	５０％	６５％
Ｆ地域	４０％	７０％
Ｇ地域	３０％	７５％

貸宅地(貸主側)
借地権を設定している土地は、所有者側から見ると貸宅地となります。自用地と違って自由に処分したり出来ない為、自用地と比較すると評価が低くなっています。

自用地としての土地の評価額×(1－借地権割合)

貸家建付地
自分の土地に貸家やアパート等を建設し、他人に貸している場合、この土地の事を貸家建付地と言います。この場合、借家人にはその土地を使用する権利があり、自由に処分出来ず、入居者のいる貸家建付地を売却する場合、更地よりも大幅に値引きしないといけない場合が多く、その為、自用地と比較すると評価が低くなっています。

自用地としての土地の評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

●農地・山林の評価方法

農地については、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地に分けられ、評価方法も異なります。山林についても純山林、中間山林、市街地山林に分けられ評価方法も異なります。以下の通り評価方法を示します。

農地	純農地	倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
	中間農地	倍率方式
	市街地農地	(倍率方式か宅地比準方式) 宅地比準方式=(宅地とみなした場合の１㎡あたりの価格－１㎡あたりの造成費)×地積
	市街地周辺農地	市街地農地としての評価額×0.8
山林	純山林	倍率方式
	中間山林	倍率方式
	市街地山林	宅地比準方式

●家屋・貸家・借家権の評価方法

家屋の評価には、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた倍率方式が用いられていますが、現行の倍率は全国一律で1.0倍、したがって固定資産税評価額が家屋の相続税評価額になります。アパート等の貸家の場合、固定資産税評価額から借家権割合を控除した額となります。尚、家屋を借りている人には法律上の借家権がありますが、借地権と違い相続財産としては評価しません。

家屋	固定資産税評価額×1.0倍
アパート等の貸家	固定資産税評価額×(１－借家権割合)
建築中の家屋	費用現価×７０％
付属設備	家の一部とみなす
構築物	再構築価格－経過年数に応じた減価
借家権(借主)	相続財産ではありません

●家財(動産)等の評価方法

テレビやパソコン、食器棚、タンス等々、家財にはいろいろな物がありますが全て相続財産となりのます。当然評価についても一個または一組づつ行なうのが原則であり、評価方法は調達価格が原則となります。この調達価格とは、相続開始時点で同じものを購入しようとした価格、つまり中古購入価格となります。しかし、全ての家財に中古価格がある訳ではない為、新品の価格から減価償却分の価格を減じた評価額になります。また、家庭内の動産は種類も数も多い為、一個または一組の評価額が５万円以下の家財については「家財道具一式○万円」と言う評価を行なう事が認められています。

家財	一個・一組の価格が５万円を超える物調達価格(中古購入価格) または新品価格－減価償却分の価格一個・一組の価格が５万円以下の物まとめて評価を行う事が出来る例「家財道具一式○万円」
骨董品等の美術品	売買実例価格または鑑定士などの意見を基にした価格
自動車	調達価格(中古購入価格) または新品価格－減価償却分の価格

●金融資産の評価方法

金融資産も家財同様いろいろな種類があります。金融資産も種類に応じて評価方法が異なりますので、以下資産種類に応じて説明していきます。

預貯金
預貯金には銀行の普通預金、郵便局の通常貯金等の要求払預貯金と、定期預金や定期貯金等の定期性預貯金とがあり、評価方法が若干異なります。

要求払預貯金(普通預金など)	相続開始日の預入残高(残高証明書を発行)
定期性預貯金(定期預金など )	相続開始日の預入残高＋既経過利息－源泉徴収税相当額(利息の20％)

定期金
年金形式で支払われる保険金等、一定期間にわたって現金の給付を受ける権利の事を定期金と言います。
定期金は給付の期間によって、有期定期金、無期定期金、終身定期金の三種類に分類出来ます。

有期定期金	残存期間に受けるべき給付金総額×残存期間に応じた割合
無期定期金	１年間に受けるべき給付金額×１５倍
終身定期金	残存期間に受けるべき給付金総額×年齢に応じた倍率

残存期間	割合
５年以下	７０％
５年超１０年以下	６０％
１０年超１５年以下	５０％
１５年超２５年以下	４０％
２５年超３５年以下	３０％
３５年超	２０％

年齢	倍率
２５歳以下	１１倍
２５歳超４０歳以下	８倍
４０歳超５０歳以下	６倍
５０歳超６０歳以下	４倍
６０歳超７０歳以下	２倍
７０歳超	１倍

公社債
公社債とは、国、地方公共団体、企業等が一般投資家から資金調達する為に発行する債券の事です。国、地方公共団体が発行するものを公債、企業が発行したものを社債と言います。公社債には、利付公社債、割引発行の公社債、転換社債の三種類に区分され、それぞれ評価の方法も異なります。

利付公社債	以下のいずれか低い方の金額 ①(公社債の発行価額＋課税時期における源泉徴収税相当額控除後の既経過利息の額)×公社債の券面額/100円 ②(公社債の市場価額＋課税時期における源泉徴収税相当額控除後の既経過利息の額)×公社債の券面額/100円
割引公社債	以下のいずれか低い方の金額 ①(発行価格＋※課税時期における源泉徴収税相当額控除後の既経過償還差益の額)×公社債の券面額/100円 ②市場価格×公社債の券面額/100円 ※既経過償還差益の額=(券面額－発行価格)×発行日から課税時期までの日数/発行日から償還時期までの日数
転換社債	原則は利付公社債の評価方法に準じる
	株価が転換価格より高い場合	●上場転換社債 (課税時期の終値＋※課税時期における源泉徴収税相当額控除後の既経過償還差益の額)×券面額/100円

証券投資信託

投資信託とは、不特定多数の一般投資家から資金を集め、運用の専門家であるファンドマネージャーがその資金を株式や債券等に投資し、そこから得られた収益を投資家に分配する金融商品です。一般には「ファンド」等と呼ばれています。証券投資信託は大きく分けて株式投資信託と公社債投資信託に分類出来ます。投資信託のメリットはいつでも好きな時に売買出来、また中途解約によって換金も出来る為、相続開始時点の基準価格が投資信託の評価額となります。公募型投資信託の場合、新聞でも公表されているものがあります。詳しくは購入した証券会社に問い合わせてみるのが確実です。

相続開始日の基準日

貸付信託

信託銀行が個人や法人等から集めた資金を企業向けの長期貸付を中心に運用し、そこから生じた収益を元本に応じて分配すると言う金融商品です。

元本額＋（既経過収益－源泉徴収税相当額）－買取割引料

※詳しくは購入した証券会社に問い合わせてみるのが確実です。

株式

株式と言っても証券取引所で取引されている株式から、長期間全く取引のない株式まで様々です。これらの株式を同じ基準で評価するのは適当でない為、上場株式、気配相場のある株式、取引相場のない株式の３つに区分して評価する事になります。

原　則	もっとも低い価額	相続開始日の終値
		相続開始月の終値の平均額
		相続開始前月の終値の平均額
		相続開始前々月の終値の平均額
複数の証券取引所に上場されている株式	いずれか低い価額	発行元の会社の本店所在地に最寄りの証券取引所での価額
		相続人の納税地に最寄りの証券取引所での価額

登録銘柄店頭管理銘柄	もっとも低い価額	相続開始日の取引価格
		相続開始月の取引価格の平均額
		相続開始前月の取引価格の平均額
		相続開始前々月の取引価格の平均額
公開途上にある株式	その公開価格
国税局長の指定する株式	いずれか低い額	相続開始日の取引価格
		相続開始日の取引価格と類似業種比準価額

取引相場のない株式の評価方法

取引相場のない株式の評価は、他の株式のように取引の時価が存在しない為、評価がとても複雑です。相続によって取得した取引相場のない株式については、発行済み株式総数の２/３を限度に相続税限度額を１０％減額する事が出来ます。しかし、この減額を行った場合、「小規模宅地等の特例」は使用出来ません。

支配株主(同族株主)	原則的評価方法	大会社	原則：類似業種比準価額方式例外：純資産価額方式
		中会社	原則：類似業種比準価額方式と純資産価額方式との併用例外:純資産価額方式
		小会社	原則：純資産価額方式例外：類似業種比準価額方式と純資産価額方式との併用
零細株主(少数株主 )	特例的評価方法	会社区分なし	配当還元方式

類似業種比準価額方式	純資産価額方式	配当還元方式
評価会社と類似した業種の上場会社の平均株価を基準として配当金額や利益金額、純資産価額等を加味して評価する方法	評価会社の資産を相続税評価基準によって評価替えし、その総資産額をもとに評価する方法	株式の額面金額に、過去２年間の平均配当率を乗じたものを１０％で除した金額を、資本還元して評価する方法

※取引相場のない株式は、評価が非常に複雑で分かりにくい為、相続の専門家等に確認する事をお勧めします。

ゴルフ会員権

一般的なゴルフ会員権は、そのほとんどに取引相場があります。この場合の評価額は、課税時期における通常の取引価格の７０％とされています。取引価格については新聞やゴルフ専門誌等にも掲載されている事が多いので、それらを参考にする事が出来ます。また、取引相場のないゴルフ会員権についても一定の評価方法があります。ただし、株主になる必要もなく、返還を受ける預託金もないプレーのみを行う事が出来る会員権については評価額はゼロとなる為、相続財産には含みません。

取引相場のあるゴルフ会員権

原則		取引価格×７０％
取引価格に含まれない預託金があるもの	課税時期にただちに返還可能	取引価格×７０％＋返還額
取引価格に含まれない預託金があるもの	一定期間経過後に返還可能	取引価格×７０％＋返還額を課税時期から返還を受けられる日までの期間に応じた基準利率で計算した複利減価の額

株主でなければ会員になれないもの	株式の評価額
預託金がなければ会員になれないもの	取引価格×７０％＋返還額
株主になり、かつ預託金がなければ会員になれないもの	株式の評価額＋取引価格×７０％＋返還額を課税時期から返還を受けられる日までの期間に応じた基準利率で計算した複利減価の額

死亡保険金・死亡退職金

相続できる財産でもご説明致しましたが、死亡保険金や死亡退職金については、民法上では相続財産にはならないのですが、相続税法上ではみなし相続財産として非課税枠を超えた部分が課税の対象となります。

その相続人が取得した死亡保険金－（５００万円×法定相続人数×その相続人が取得した死亡保険金／死亡保険金の総額　）

※死亡退職金についても同様です。
※法定相続人数には、相続放棄した者や養子縁組をした者も含みます。但し、養子については、実子がいる場合は１人まで、実子がいない場合は２人までとなります。

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